آخر تحديث: سبتمبر 2026
أعاد القانون رقم 164 لسنة 2025 تنظيم جانب مهم من علاقات الايجار القديم فى مصر، وحدد مددا انتقالية لانتهاء العقود التى تدخل فى نطاقه، قواعد جديدة للأجرة وزيادتها سنويا، وحالتين للإخلاء قبل انتهاء تلك المدد. ومع مرور عام على بدء العمل بالقانون وبدء تطبيق أول زيادة دورية بنسبة 15%، أصبح من الضروري التمييز بين رقم القانون وسنة تطبيق الزيادة، وبين العقود الخاضعة له والعقود التى يحكمها القانون المدنى أو تشريعات أخرى.
ولا تكفى معرفة تاريخ العقد أو وصفه المتداول لتحديد المركز القانوني للمالك أو المستأجر، إذ يتطلب الأمر فحص الغرض من استعمال العين، وصفة المستأجر، والقانون الذى نشأت العلاقة فى ظلة، وما إذا كان العقد قد امتد بعد وفاة المستأجر الأصلى، الى جانب المستندات والوقائع الخاصة بكل حالة.
ما هو قانون الإيجار القديم الجديد رقم 164 لسنة 2025
قانون الإيجار القديم الجديد هو القانون رقم 164 لسنة 2025 بشأن بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر. وقد نشر فى الجريدة الرسمية بتاريخ 4 أغسطس 2025، وبدأ العمل به اعتبارا من 5 أغسطس 2025.
ووضع القانون مددا انتقالية لانتهاء عقود الإيجار التى تدخل فى نطاقه، إلى جانب قواعد جديدة لتحديد القيمة الإيجارية وزيادتها سنويا، حالات يجوز فيها طلب إخلاء العين قبل انتهاء المدة الانتقالية.
ولا يسري القانون على جميع عقود الإيجار فى مصر، وإنما يطبق على الماكن المؤجرة لغرض السكن، والاماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكن، متى كانت خاضعة لأحكام القوانين رقمى 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981.
ولذلك يتطلب تحديد مدى خضوع أى عقد لهذا القانون مراجعة تاريخ ابرامه، والغرض من استعمال العين، وصفة المستأجر، والقانون الذى نشأت العلاقة الايجارية فى ظله.
على من يسري قانون الإيجار القديم 2026؟
لا يسري القانون رقم 164 لسنة 2025 على جميع عقود الإيجار فى مصر، وإنما يطبق على الأماكن المؤجرة لغرض السكن، والأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكن، متى كانت خاضعة لأحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981.
ويشمل ذلك الوحدات السكنية الخاضعة لنظام الإيجار القديم، إلى جانب بعض المحال والمكاتب والعيادات وغيرها من الأماكن غير السكنية، بشرط أن يكون المستأجر شخصا طبيعيا وأن تكون العلاقة الإيجارية داخلة أصلا فى نطاق القوانين المشار إليها.
أما الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية، مثل الشركات والجمعيات والمؤسسات، لغير غرض السكن، فلا تخضع لهذا القانون، إذ سبق تنظيمها بالقانون رقم 10 لسنة 2022.
كما لا يسرى القانون رقم 164 لسنة 2025 على عقود الإيجار المحررة وفقا لأحكام القانون المدنى، حتى لو مر على إبرامها وقت طويل. ولذلك لا يكفى تاريخ العقد أو انخفاض قيمة الأجرة وحدهما لتحديد خضوعه للقانون، بل يجب فحص تاريخ التعاقد، وصفة المستأجر، والغرض من استعمال العين، والنظام القانوني الذي يحكم العلاقة الإيجارية
ما الفرق بين الإيجار القديم و الإيجار الجديد؟
الايجار القديم هو التعبير المتداول عن عقود إيجار الأماكن الخاضعة للتشريعات الاستثنائية، وفى مقدمتها القانونان رقما 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981. وقد تدخل المشرع فى هذه العقود لتحديد الأجرة وتنظيم استمرار العلاقة الايجارية وامتدادها الى بعض أقارب المستأجر عند توافر الشروط القانونية.
اما الايجار الجديد أو الايجار الحر، فيخضع فى الأصل لأحكام القانون المدنى، وبصفة خاصة العقود المحررة اعتبارا من 31 يناير 1996 وفقا للقانون رقم 4 لسنة 1996. وتحدد الأجرة ومدة الايجار والالتزامات المتبادلة فيه بناء على ما اتفق عليه الطرفان فى العقد، فى حدود القواعد القانونية المنظمة له.
ويظهر الفرق الأساسى بين النظامين فى أن عقود الإيجار القديم خضعت لقيود قانونية تتعلق بالأجرة وامتداد العقد، بينما يقوم الايجار الجديد على حرية التعاقد، وتنتهى العلاقة فيه بانتهاء المدة المتفق عليه ما لم يتجدد العقد أو يتفق الطرفان على استمراره.
ولا يحول القانون رقم 164 لسنة 2025 جميع عقود الإيجار الى نظام واحد، وانما يعيد تنظيم العلاقات الايجارية القديمة التى تدخل فى نطاقه. لذلك يجب تحديد النظام القانوني الذي يحكم العقد قبل حساب الأجرة أو المطالبة بالاخلاء أو الاستناد الى امتداده.
وعند وجود خلاف حول طبيعة العقد أو تفسير بنوده، يمكن الاستعانة بخدمة صياغة العقود حقوق الطرفين والالتزامات المترتبة عليه قبل اتخاذ أي إجراء.
متى تنتهي عقود الإيجار القديم؟
حدد القانون رقم 164 لسنة 2025 مددا انتقالية لانتهاء عقد الايجار القديم التى تدخل فى نطاقه، وتختلف هذه المدد بحسب الغرض من استعمال العين المؤجرة.
وتنتهي عقود الأماكن المؤجرة لغرض السكن بانقضاء سبع سنوات من تاريخ العمل بالقانون، بينما تنتهى عقود الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكن بانقضاء خمس سنوات من التاريخ نفسه.
وبما أن القانون بدأ العمل به فى 5 أغسطس 2025، تنتهى المدة الانتقالية للماكن السكنية فى 5 أغسطس 2032، وتنتهي مدة الأماكن غير السكنية الخاضعة له فى 5 أغسطس 2030.
ولا يعنى صدور القانون إخلاء المستأجرين فورا، إذ تستمر العلاقة الايجارية خلال المدة الانتقالية مع الالتزام بالقيمة الايجارية الجديدة والزيادة السنوية وباقي الأحكام التى قررها القانون.
ويجوز للمالك والمستأجر الاتفاق على انهاء العلاقة الايجارية قبل انتهاء المدة الانتقالية، على ان يكون الاتفاق واضحا وثابتا ويحفظ حقوق الطرفين.
ما قيمة الإيجار القديم الجديد للوحدات السكنية؟
لم يحدد القانون رقم 164 لسنة 2025 قيمة ايجارية موحدة لجميع الوحدات السكنية الخاضعة للايجار القديم، وإنما ربط حساب الاجرة الجديدة بتصنيف المنطقة التي تقع فيها الوحدة والقيمة الايجارية القانونية السارية.
وتتولى لجان الحصر تقسيم المناطق الى ثلاث فئات: متميزة – متوسطة – أقتصادية. وفقا لعدد من المعايير، من بينها الموقع الجغرافى، ومستوى البناء، والمرافق والخدمات المتاحة، وشبكة الطرق، والقيمة الايجارية السنوية للعقارات المبنية الخاضعة لقانون الضريبة العقارية. ويصدر المحافظ المختص قرارا بنتيجة التصنيف، ثم ينشر فى الوقائع المصرية ويعلن بوحدات الادارة المحلية.
وتحسب القيمة الايجارية الجديدة للوحدات السكنية على النحو الاتى:
| تصنيف المنطقة | القيمة الإيجارية الجديدة |
| المناطق المتميزة | عشرون مثل القيمة الإيجارية القانونية السارية، وبحد أدنى 1000 جنيه شهريا |
| المناطق المتوسطة | عشرة أمثال القيمة الإيجارية القانونية السارية، وبحد أدنى 400 جنيه شهريا |
| المناطق الاقتصادية | عشرة أمثال القيمة الإيجارية القانونية السارية، وبحد أدنى 250 جنيها شهريا |
ويستحق المالك الناتج الأكبر بين مضاعفة الأجرة القانونية والحد الأدنى المقرر للمنطقة. فاذا كانت الوحدة فى منطقة متميزة وكانت أجرتها القانونية 60 جنيها، تصبح الأجرة الجديدة 1200 جنيه، وليس 1000 جنيه، لأن حاصل ضرب الأجرة فى عشرين يزيد على الحد الادنى.
اما اذا كان ناتج المضاعفة أقل من الحد الأدنى، فتستحق قيمة الحد الأدنى المقرر لتصنيف المنطقة. ولذلك لا يمكن معرفة الأجرة الجديدة من تصنيف المنطقة وحده، وانما يلزم تحديد الأجرة القانونية السارية ثم إجراء الحساب وفق الفئة التي تقع فيها الوحدة.
ما هو مبلغ 250 جنيهًا في قانون الإيجار القديم؟
مبلغ 250 جنيها هو قيمة ايجارية مؤقتة ألزم القانون رقم 164 لسنة 2025 مستأجر الوحدة السكنية أو من امتد اليه عقد الإيجار بسدادها شهريا، لحين انتهاء لجان الحصر من أعمالها وصدور قرار المحافظ المختص بتصنيف المنطقة.
وبدأ سداد هذا المبلغ المؤقت اعتبارا من الأجرة المستحقة عن شهر سبتمبر 2025، ولا يمثل الأجرة النهائية لجميع الوحدات الخاضعة للايجار القديم، كما لا يعنى تصنيف الوحدة ضمن المناطق الاقتصادية.
وبعد صدور قرار المحافظ تحسب الأجرة الجديدة وفقا لتصنيف المنطقة والقيمة الايجارية القانونية السارية. فإذا كانت الأجرة المستحقة بعد التصنيف تزيد على مبلغ 250 جنيها، يلتزم المستأجر بسداد الفروق هن الأشهر السابقة على أقساط شهرية، خلال مدة مساوية للمدة التى استحقت عنها تلك الفروق.
فإذا صدر قرار التصنيف بعد مرور عشرة أشهر، تقسم الفروق المستحقة عن هذه الفترة على عشرة أقساط شهرية، تضاف الى الاجرة الجديدة. ولذلك يجب التمييز بين الأجرة المؤقتة، والقيمة الايجارية النهائية بعد التصنيف، وأقساط الفروق الناتجة عنها.
زيادة الإيجار القديم بنسبة 15% في 2026
بدأ تطبيق أول زيادة سنوية فى الايجار القديم اعتبارا من 1 سبتمبر 2026، وذلك بنسبة 15% من القيمة الايجارية المستحقة وفقا للقانون رقم 164 لسنة 2025.
ولا تحسب هذه النسبة على الأجرة القديمة التي كان المستأجر يسددها قبل العمل بالقانون، وإنما على القيمة الايجارية الجديدة المحددة بحسب تصنيف المنطقة، أو القيمة المستحقة قانونا لحين انتهاء لجان الحصر وصدور قرار التصنيف.
وتحسب زيادة الايجار القديم فى سبتمبر 2026 على النحو الآتى:
- إذا كانت القيمة الايجارية 1000 جنية، تبلغ الزيادة 150 جنيها، وتصبح الاجرة 1150 جنيها شهريا.
- إذا كانت القيمة الايجارية 400 جنية، تبلغ الزيادة 60 جنيها، وتصبح الاجرة 460 جنيها شهريا.
- إذا كانت القيمة الايجارية 250 جنية، تبلغ الزيادة 37,50 جنيها، وتصبح الاجرة 287,50 جنيها شهريا.
والزيادة المقررة المستحقة بنسبة 15% زيادة سنوية دورية وتراكمية، بمعنى أن زيادة العام التالى تحسب على القيمة الايجارية المستحقة بعد الزيادة السابقة، وليس على القيمة التى بدأ بها تطبيق القانون.
فإذا أصبحت الأجرة 1150 جنيها بعد زيادة سبتمبر 2026، تحسب الزيادة التالية بنسبة 15% من مبلغ 1150 جنيها، فتصل الأجرة الى 1322,50 جنيها، متى استمرت العلاقة الايجارية وخلال المدة الانتقالية المقررة قانونا.
وعند حساب المبلغ المطلوب من المستأجر، يجب التمييز بين القيمة الايجارية الجديدة، والزيادة السنوية ، وأقساط الفروق التي قد تستحق بعد صدور قرار تصنيف المنطقة.
ما قيمة إيجار المحلات و الأماكن غير السكنية؟
حدد القانون رقم 164 لسنة 2025 القيمة الإيجارية للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكن بواقع خمسة أمثال القيمة الايجارية القانونية السارية عند بدء العمل بالقانون.
وتشمل هذه الأماكن بعض المحال والمكاتب والعيادات والورش وغيرها من الوحدات المستخدمة فى نشاط تجارى أو مهنى أو حرفى، بشرط أن يكون المستأجر شخصا طبيعيا وأن تكون العلاقة الايجارية خاضعة أصلا للقوانين التي يشملها القانون.
ولا تخضع الأماكن غير السكنية لتصنيف المناطق الى متميزة ومتوسطة واقتصادية، كما لا تسرى عليها الحدود الدنيا المقررة للوحدات السكنية، إذ تحسب أجرتها الجديدة مباشرة بضرب القيمة الإيجارية القانونية فى خمسة.
فإذا كانت الاجرة القانونية السارية 100 جنيه، أصبحت القيمة الايجارية الجديدة 500. ومع تطبيق أول زيادة سنوية بنسبة 15% اعتبارا من سبتمبر 2026، تصبح الأجرة 575 جنيها شهريا.
ولا يجوز تطبيق هذه القاعدة على كل محل أو مكتب بصورة تلقائية، فهى لا تسرى على المكان الابعد التحقق من صفة المستأجر، والغرض من استعمال العين، والقانون الذي يحكم عقد الإيجار. أما الأماكن غير السكنية المؤجرة للأشخاص الاعتبارية،مثل الشركات والجمعيات والمؤسسات، فتخضع لتنظيم قانونى مختلف.
حقوق المالك في قانون الإيجار القديم 2026
قرر القانون رقم 164 لسنة 2025 للمالك عددا من الحقوق المرتبطة بالاجرة و استرداد العين المؤجرة، مع استمرار حقه فى التمسك بأسباب الإخلاء المقررة فى قوانين ايجار الأماكن.
وتتمثل أهم حقوق المالك فى:
- اقتضاء القيمة الايجارية المحددة وفقا لتصنيف المنطقة بالنسبة للوحدات السكنية.
- اقتضاء خمسة أمثال الأجرة القانونية للأماكن غير السكنية المؤجرة للأشخاص الطبيعيين.
- الحصول على الزيادة السنوية الدورية بنسبة 15%.
- المطالة بفروق الأجرة المستحقة بعد صدور قرار تصنيف المنطقة.
- طلب إخلاء العين عند تركها مغلقة لأكثر من سنة دون مبرر.
- طلب الاخلاء اذا ثبت امتلاك المستأجر أو من امتد اليه العقد وحدة أخرى صالحة للاستخدام فى الغرض نفسه.
- استرداد العين عند انتهاء المدة الانتقالية المحددة للسكن أو لغير غرض السكن.
- اللجوء الى القضاء عند الامتناع عن سداد الاجرة أو تسليم العين أو وقوع نزاع حول تطبيق القانون.
ولا يمنح القانون المالك حق اخلاء المستأجر بالقوة أو تغيير أقفال العين أو قطع المرافق عنها. فقبل انتهاء المدة الانتقالية يجب أن يستند الاخلاء الى سبب قانوني ثابت، وأن يتم استرداد العين وفق الإجراءات القضائية المقررة.
وعند وجود نزاع حول الأجرة أو امتداد العقد أو توافر سبب للاخلاء، يمكن الرجوع الى محامي عقارات لمراجعة عقد الايجار والمستندات وتحديد الإجراء القانوني المناسب
حقوق المستأجر في قانون الإيجار القديم
لم يرتب القانون رقم 164 لسنة 2025 إخلاء المستأجر فور صدوره، وانما أبقى العلاقة الايجارية قائمة خلال مدة انتقالية تبلغ سبع سنوات للأماكن المؤجرة لغرض السكن، وخمس سنوات للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكن.
وخلال هذه المدة، يتمتع المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار بعدد من الحقوق من أهمها:
الاستمرار فى شغل العين طوال المدة الانتقالية، ما لم يتحقق سبب قانوني يجيز الإخلاء قبل انتهائها.
معرفة تصنيف المنطقة وأساس حساب القيمة الايجارية الجديدة بالنسبة للوحدات السكنية.
سداد فروق الأجرة الناتجة عن قرار التصنيف على أقساط شهرية خلال مدة مساوية للمدة التى استحقت عنها.
اللجوء للقضاء عند وجود نزاع حول خضوع العقد للقانون أو قيمة الأجرة أو توافر سبب الاخلاء.
التقدم بطلب للحصول على وحدة بديلة، سكنية أو غير سكنية بحسب الأحوال، من الوحدات المتاحة لدى الدولة، وفقا للشروط و الأولويات والإجراءات المنظمة لذلك.
ولا يعنى الحق فى التقدم للحصول على وحدة بديلة تخصيصها لكل مستأجر تلقائيا، اذ يرتبط الأمر بتوافر الشروط والوحدات المتاحة وترتيب الأولويات. كما يلتزم من تخصص له وحدة بإخلاء العين المؤجرة وتسليمها الى المالك وفقا للإجراءات المقررة.
وفى مقابل استمرار العقد خلال المدة الانتقالية، يلتزم المستأجر بسداد القيمة الايجارية الجديدة والزيادة السنوية والفروق المستحقة فى مواعيدها، والمحافظة على استعمال العين وفقا للغرض المؤجر من أجلة.
ما حالات إخلاء المستأجر قبل انتهاء المدة الانتقالية؟
حدد القانون رقم 164 لسن 2025 حالتين يلتزم فيهما المستأجر او من امتد ايه عقد الايجار باخلاء العين وردها الى المالك قبل انتهاء المدة الانتقالية، وذلك دون الاخلال بأسباب الاخلاء الأخرى المقررة فى قوانين ايجار الاماكن.
ترك العين المؤجرة مغلقة لأكثر من سنة دون مبرر
يجوز للمالك طلب الإخلاء إذا ثبت أن المستأجر أو من امتد اليه عقد الايجار ترك العين المؤجرة مغلقة لمدة تزيد على سنة دون مبرر.
ولا يكفى أن تكون العين مغلقة وقت المعاينة أو أن يقل استعمالها، بل يجب إثبات استمرار غلقها للمدة التى حددها القانون، وأن يكون ذلك دون مبرر مقبول. وتفصل المحكمة فى توافر هذه الشروط وفقا للمستندات والتحريات وشهادة الشهود واستهلاك المرافق وغيرها من أدلة الإثبات.
امتلاك وحدة أخرى صالحة للاستخدام فى الغرض نفسه
يجوز طلب الإخلاء اذا ثبت أن المستأجر أو من امتد اليه عقد الايجار يمتلك وحدة أخرى، سكنية أو غير سكنية بحسب الأحوال، قابلة للاستخدام في الغرض نفسه المعد له المكان المؤجر.
ويشترط أن تكون الوحدة الأخرى مملوكة للمستأجر أو لمن امتد الية العقد، فلا تكفى ملكية أحد أفراد أسرته أو أحد أقاربه لها. كما لا تكفى الملكية وحدها، بل يجب أن تكون الوحدة قابلة بالفعل للاستخدام فى الغرض نفسه، فإذا كانت العين المؤجرة مسكنا، يلزم أن تكون الوحدة الاخرى صالحة للسكن، واذا كانت محلا أو مكتبا، يلزم أن تكون صحالة لمزاولة الغرض ذاته
وفى جميع الأحوال، لا يجوز للمالك إخلاء المستأجر بنفسة أو تغيير الأقفال أو قطع المرافق، وإنما يجب اثبات سبب الاخلاء واتباع الإجراءات القضائية التى قررها القانون.
هل يستطيع المالك طرد المستأجر بعد قانون الإيجار القديم؟
لا يستطيع المالك إخلاء المستأجر لمجرد صدور قانون 164 لسنة 2025 .
ويجب التمييز بين انتهاء المدة الانتقالية وبين وجود سبب للإخلاء قبل انتهائها.
فإذا انتهت المدة التي حددها القانون، تنتهي العلاقة الإيجارية وفقًا لأحكامه، ويلتزم المستأجر برد العين.
أما قبل انتهاء المدة، فيجب أن يكون الإخلاء قائمًا على سبب قانوني من الأسباب المحددة.
ومن ثم، لا يصح تغيير الأقفال أو منع المستأجر من دخول العين أو إخراجه بالقوة دون اتباع الإجراءات القانونية.
وعند وجود سبب قانوني للإخلاء وامتناع المستأجر عن التسليم، يكون اللجوء إلى الإجراءات القضائية هو الطريق الصحيح لحسم النزاع.
ماذا يحدث عند انتهاء المدة الانتقالية؟
عند انتهاء المدة الانتقالية التي حددها القانون، تنتهي عقود الإيجار التي يشملها القانون وفقًا لأحكامه.
وبالنسبة للوحدات السكنية، تبلغ المدة الانتقالية سبع سنوات.
أما الأماكن غير السكنية المؤجرة للأشخاص الطبيعيين، فتبلغ المدة خمس سنوات.
وعند انتهاء المدة، يلتزم المستأجر برد العين إلى المالك أو المؤجر.
وفي حالة وجود خلاف حول التسليم أو الإخلاء، يمكن اللجوء إلى القضاء لاتخاذ الإجراء القانوني المناسب.
ولا يفضل أن يلجأ أي طرف إلى إجراءات فردية مثل تغيير الأقفال أو قطع المرافق أو منع الطرف الآخر من استخدام العين، لأن النزاع يجب أن يعالج من خلال الوسائل القانونية المقررة.
ما العقود التي لا تخضع لقانون الإيجار القديم؟
لا يخضع كل عقد إيجار في مصر لقانون 164 لسنة 2025 .
ومن الحالات التي تحتاج إلى تمييز:
- عقود الإيجار الجديدة التي أبرمت وفق النظام العام.
- العقود التي لا تدخل في نطاق القوانين التي حددها قانون 164 لسنة 2025 .
- العقارات التي يشغلها مالكوها دون وجود علاقة إيجارية.
- العقود التي يحكمها نظام قانوني مختلف.
عقود الأماكن غير السكنية المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لا تدخل في نطاق القانون رقم 164 لسنة 2025 باعتبار أن المادة الأولى حددت هذا النطاق بالنسبة للأشخاص الطبيعيين، مع مراعاة القوانين والأحكام الأخرى التي قد تنظم بعض هذه العلاقات الإيجارية.
ولهذا لا يكفي أن تكون العين شقة أو محلًا أو مكتبًا لتحديد خضوعها للقانون.
بل يجب فحص العقد وتاريخ إبرامه وصفة الأطراف والغرض من استخدام العين والقانون الذي نشأت العلاقة في ظله.
ما أخطاء الملاك بعد تطبيق قانون الإيجار القديم؟
قد تؤدي المعلومات غير الدقيقة حول القانون إلى أخطاء من جانب المالك، ومن أبرزها:
- الاعتقاد أن القانون يسمح بإخلاء جميع المستأجرين فورًا.
- تغيير أقفال العين أو منع المستأجر من دخولها دون سند قانوني.
- حساب زيادة 15% على القيمة القديمة بدلًا من القيمة الجديدة.
- اعتبار كل محل أو مكتب خاضعًا للقانون دون فحص العقد.
- تجاهل تصنيف المنطقة عند حساب أجرة الوحدة السكنية.
- عدم الاحتفاظ بالمستندات وإيصالات السداد.
- اتخاذ إجراء قانوني قبل التأكد من سبب الإخلاء وتوافر شروطه.
كما أن الاعتماد على منشورات عامة على مواقع التواصل الاجتماعي قد يؤدي إلى حسابات أو إجراءات غير صحيحة، لأن تطبيق القانون يختلف بحسب تفاصيل كل عقد.
ما أخطاء المستأجرين بعد قانون 164 لسنة 2025؟
يحتاج المستأجر أيضًا إلى التعامل مع القانون بصورة دقيقة، ومن أبرز الأخطاء التي يجب تجنبها:
- الاستمرار في دفع الأجرة القديمة دون معرفة القيمة القانونية الجديدة.
- تجاهل زيادة 15% السنوية.
- افتراض أن الإيجار القديم سيستمر إلى أجل غير محدد.
- عدم متابعة تصنيف المنطقة.
- تجاهل الإنذارات أو الإخطارات القانونية.
- عدم الاحتفاظ بإيصالات السداد.
- الاعتقاد بأن امتلاك وحدة أخرى لا يمكن أن يؤثر على العلاقة الإيجارية.
- رفض الإخلاء بعد انتهاء المدة القانونية دون معرفة الموقف القانوني.
ولا يعني ذلك أن كل مطالبة من المالك تكون صحيحة؛ وإنما يجب مراجعة العقد والمستندات والسبب الذي تستند إليه المطالبة.
متى تحتاج إلى محامٍ في نزاع الإيجار القديم؟
تكون الاستشارة القانونية مفيدة عندما يكون هناك خلاف حول نطاق تطبيق القانون أو قيمة الأجرة أو مدة العقد أو الإخلاء.
ومن الحالات التي تستدعي مراجعة قانونية:
- عدم معرفة ما إذا كان العقد خاضعًا للقانون رقم 164 لسنة 2025 .
- وجود خلاف حول القيمة الإيجارية.
- عدم وضوح تصنيف المنطقة.
- وجود خلاف حول زيادة 15%.
- رغبة المالك في إخلاء المستأجر.
- غلق العين المؤجرة لفترة طويلة.
- وجود وحدة أخرى مملوكة للمستأجر.
- النزاع حول امتداد عقد الإيجار.
- انتهاء المدة الانتقالية ورفض التسليم.
- استلام إنذار أو صحيفة دعوى.
- وجود نزاع حول الالتزامات الواردة في العقد.
وقد تتداخل بعض نزاعات الإيجار مع مسائل مدنية أخرى بحسب طبيعة الطلب والوقائع والمستندات، ولذلك يمكن الرجوع إلى قسم القضايا المدنية عند الحاجة إلى اتخاذ إجراء قضائي مناسب.
وقبل إرسال إنذار أو رفع دعوى أو اتخاذ موقف من السداد، تساعد الاستشارة القانونية في مراجعة العقد والمستندات وتحديد المركز القانوني والخطوة المناسبة.
كيف تتم مراجعة عقد الإيجار القديم؟
مراجعة عقد الإيجار القديم لا تتوقف على قراءة قيمة الأجرة فقط، وإنما تشمل مجموعة من العناصر القانونية.
ومن أهم ما يجب فحصه:
- تاريخ إبرام العقد.
- أسماء وصفات أطراف العلاقة.
- الغرض من استخدام العين.
- طبيعة العين المؤجرة.
- القانون الذي كان يحكم العقد عند إبرامه.
- قيمة الأجرة القانونية السارية.
- مدى خضوع العقد للقانون رقم 164 لسنة 2025.
- المدة الانتقالية المنطبقة.
- تصنيف المنطقة بالنسبة للوحدات السكنية.
- القيمة الإيجارية الجديدة.
- الزيادة السنوية المستحقة.
- وجود سبب قانوني للإخلاء من عدمه.
- إيصالات السداد والمستندات المؤيدة للموقف.
وهذا الفحص مهم خصوصًا في الحالات التي توجد فيها خلافات بين المالك والمستأجر حول تفسير العقد أو تطبيق القانون.
أسئلة شائعة عن قانون الإيجار القديم رقم 164 لسنة 2025
هل قانون الإيجار القديم يشمل الشقق السكنية؟
نعم، يشمل القانون الوحدات السكنية الداخلة في نطاق عقود الإيجار القديم التي حددها القانون رقم 164 لسنة 2025.
لكن ليس كل عقد إيجار سكني في مصر يخضع تلقائيًا للقانون، ولذلك يجب تحديد النظام القانوني الذي يحكم العقد.
متى تنتهي عقود الإيجار القديم؟
تنتهي عقود الوحدات السكنية الخاضعة للقانون بعد سبع سنوات من تاريخ العمل به، بينما تنتهي عقود الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكن بعد خمس سنوات، ما لم يتفق الطرفان على إنهائها قبل ذلك.
ما مدة الإيجار القديم بعد قانون 164 لسنة 2025؟
المدة الانتقالية للوحدات السكنية سبع سنوات، وللأماكن غير السكنية المؤجرة للأشخاص الطبيعيين خمس سنوات.
كم أصبحت قيمة الإيجار القديم في 2026؟
تختلف القيمة بحسب تصنيف المنطقة والقيمة الإيجارية القانونية السارية.
وتحسب الوحدات في المناطق المتميزة بواقع 20 مثل القيمة القانونية، والمناطق المتوسطة والاقتصادية بواقع 10 أمثال، مع الحدود الدنيا التي حددها القانون.
ما نسبة زيادة الإيجار القديم السنوية؟
حدد القانون الزيادة الدورية بنسبة 15% سنويًا على القيمة الإيجارية الجديدة المحددة وفق أحكامه.
كيف تحسب زيادة 15%؟
إذا كانت القيمة الإيجارية الجديدة 1000 جنيه، فإن زيادة 15% تساوي 150 جنيهًا، وبالتالي تصبح الأجرة 1150 جنيهًا.
ما قيمة إيجار المناطق المتميزة والمتوسطة والاقتصادية؟
المناطق المتميزة: 20 مثل القيمة الإيجارية القانونية السارية، وبحد أدنى 1000 جنيه شهريًا.
المناطق المتوسطة: 10 أمثال القيمة الإيجارية القانونية السارية، وبحد أدنى 400 جنيه شهريًا.
المناطق الاقتصادية: 10 أمثال القيمة الإيجارية القانونية السارية، وبحد أدنى 250 جنيهًا شهريًا.
هل يشمل القانون المحلات التجارية؟
يمكن أن يشمل بعض الأماكن غير السكنية المؤجرة للأشخاص الطبيعيين، لكن لا يمكن اعتبار جميع المحلات التجارية خاضعة للقانون تلقائيًا.
ويجب فحص العقد وصفة المستأجر والغرض من استخدام المكان.
هل قانون الإيجار القديم يشمل الشركات؟
لا يمكن القول إن جميع عقود الشركات تخضع للقانون.
فالقانون حدد في نطاق الأماكن غير السكنية الأشخاص الطبيعيين، ولذلك تحتاج العقود المرتبطة بالأشخاص الاعتبارية إلى تحديد النظام القانوني المنطبق عليها بحسب طبيعة العلاقة.
ما حالات إخلاء المستأجر قبل انتهاء السنوات السبع؟
من أبرز الحالات ترك العين المؤجرة مغلقة لأكثر من سنة دون مبرر، أو ثبوت امتلاك المستأجر أو من امتد إليه العقد وحدة أخرى صالحة للاستخدام في الغرض نفسه، مع توافر الشروط القانونية.
هل يمكن إخلاء الوحدة المغلقة؟
يمكن أن يكون غلق العين المؤجرة لأكثر من سنة دون مبرر سببًا للإخلاء وفقًا لشروط القانون، لكن يجب إثبات الواقعة وتوافر باقي الشروط القانونية.
هل امتلاك المستأجر وحدة أخرى يؤدي إلى الإخلاء؟
قد يكون امتلاك وحدة أخرى صالحة للاستخدام في الغرض نفسه سببًا للإخلاء إذا توافرت الشروط التي حددها القانون وثبتت الواقعة.
هل عقد الإيجار الجديد يخضع لقانون 164 لسنة 2025؟
لا يخضع العقد الجديد للقانون لمجرد كونه عقد إيجار.
ويجب تحديد النظام القانوني الذي أبرم العقد في ظله، لأن قانون 164 لسنة 2025 يستهدف علاقات إيجارية قديمة محددة.
هل يستطيع المالك طرد المستأجر فورًا؟
لا، ليس لمجرد صدور القانون.
الإخلاء يرتبط بانتهاء المدة الانتقالية أو تحقق سبب قانوني للإخلاء قبل انتهائها، مع اتباع الإجراءات القانونية المقررة.
الخلاصة: ماذا يعني قانون الإيجار القديم 2026 للمالك والمستأجر؟
يمثل قانون الإيجار القديم 2026، الصادر برقم 164 لسنة 2025. تحولًا مهمًا في تنظيم العلاقات الإيجارية القديمة التي تدخل في نطاقه.
فقد وضع القانون مددًا انتقالية محددة، وأعاد تنظيم القيمة الإيجارية للوحدات السكنية وفق تصنيف المناطق، وحدد قواعد خاصة للأماكن غير السكنية المؤجرة للأشخاص الطبيعيين، إلى جانب زيادة سنوية بنسبة 15%.
وبدأت أول زيادة دورية في سبتمبر 2026، ولذلك أصبح من المهم معرفة القيمة الإيجارية الجديدة قبل حساب الزيادة المستحقة.
وفي الوقت نفسه، لا يعني القانون إخلاء جميع المستأجرين فورًا، ولا يمنح المالك حق اتخاذ إجراءات فردية ضد المستأجر.
فلكل حالة شروطها، سواء فيما يتعلق بالأجرة أو مدة العقد أو الإخلاء أو رد العين المؤجرة.
إذا كان لديك عقد إيجار قديم وتريد معرفة مدى خضوعه للقانون رقم 164 لسنة 2025، أو يوجد خلاف حول الأجرة أو زيادة 15% أو الإخلاء، فمن الأفضل مراجعة العقد والمستندات والوقائع كاملة قبل اتخاذ أي إجراء.
وفي هذه الحالات، يمكن الاستعانة بـمحامي عقارات لفحص العلاقة الإيجارية وتحديد الموقف القانوني والإجراء المناسب وفقًا لظروف كل حالة.
