إذا كان المستأجر لا يدفع الإيجار، فابدأ بمراجعة العقد وحساب الأجرة المستحقة وما سبق سداده، ثم حدد الإجراء المناسب للمطالبة. ويستخدم إنذار المستأجر بالسداد على يد محضر لمطالبته رسميا بالمتأخرات وإثبات مضمون المطالبة وتاريخ إعلانها.
لكن إرسال الإنذار وحده لا يعني انتهاء العقد أو جواز إخراج المستأجر من العقار. فأثره يتوقف على نوع العلاقة الإيجارية، وشروط العقد، وصحة المبلغ المطالب به، واستكمال الإعلان.
لذلك، قبل استخدام صيغة جاهزة أو تحديد مهلة للسداد، يجب معرفة القانون الذي يحكم العقد، وما إذا كان هدف المؤجر تحصيل الأجرة مع استمرار العلاقة أو التمهيد للمطالبة بفسخها.
ماذا تفعل إذا تأخر المستأجر في دفع الإيجار؟
رتب موقفك قبل اتخاذ الإجراء من خلال الخطوات التالية:
- راجع ميعاد استحقاق الأجرة وطريقة ومكان سدادها في العقد.
- حدد الأشهر غير المسددة، مع مراجعة الإيصالات والتحويلات.
- افصل الأجرة عن المطالبات الأخرى، مثل المرافق أو التعويضات.
- اجمع بيانات المستأجر والعين المؤجرة وعناوين الإعلان.
- راجع بنود العقد لتحديد مدى لزوم الإعذار وطريقة المطالبة.
- وجه الإنذار المناسب، ثم تابع نتيجة إعلانه وما يستجد من سداد.
وإذا كان هناك خلاف على الحساب أو تفسير أحد البنود، تساعد الاستشارة القانونية قبل إرسال الإنذار على تحديد المستحقات وصياغة المطالبة بما يناسب المستندات.
ما المقصود بإنذار المستأجر بسداد الإيجار؟
هو مطالبة رسمية يوجهها المؤجر إلى المستأجر بأداء أجرة مستحقة، تتضمن بيانات العلاقة الإيجارية والفترة المطالب عنها وقيمة المتأخرات والطلب الموجه إليه.
ويستخدم تعبير التكليف بالوفاء بالأجرة في منازعات الإيجار، وله أهمية خاصة في الحالات التي يشترط فيها القانون تكليف المستأجر بالسداد قبل طلب الإخلاء.
ولا يقتصر إعداد الإنذار على كتابة أن المستأجر امتنع عن الدفع؛ بل يجب تحديد ما استحق، ومتى استحق، وما سدد منه، والأساس الذي تستند إليه المطالبة.
هل كل إنذار بالمطالبة بالأجرة يعتبر تكليفا بالوفاء؟
ليس بالضرورة. فقد تتضمن المراسلة مطالبة عامة بسداد المتأخرات، بينما يتطلب التكليف بالوفاء المستعمل في بعض منازعات الإخلاء استيفاء شروط قانونية محددة تتعلق بالمبلغ المطالب به وطريقة الإعلان والمهلة المقررة.
لذلك، يجب ألا يعتمد المؤجر على عنوان المستند وحده؛ بل يراجع مضمونه وبياناته والمبالغ الواردة فيه وطريقة إعلانه، للتأكد من صلاحيته للغرض القانوني المقصود.
ما الفرق بين إنذار السداد وإنذار عرض الأجرة؟
إنذار السداد يصدر من المؤجر لمطالبة المستأجر بالأجرة. أما إنذار عرض الأجرة فيصدر من المستأجر لعرض الوفاء على المؤجر، ومن حالاته رفض المؤجر استلام الإيجار.
ولهذا، إذا سبق أن عرض المستأجر مبالغ أو أودعها، يجب مراجعة أوراق العرض والإيداع قبل اعتبار الأشهر المتعلقة بها غير مسددة.
هل إنذار السداد هو نفسه إنذار الإخلاء؟
لا. المطالبة بالأجرة تختلف عن التنبيه المرتبط بانتهاء مدة الإيجار أو إنهاء العلاقة.
وتحدد صياغة الإنذار بحسب الغرض منه؛ فالمؤجر الذي يريد تحصيل المتأخرات مع استمرار العقد يختلف موقفه عن المؤجر الذي يتمسك بفسخه بسبب عدم السداد.
هل يشترط إنذار المستأجر قبل رفع الدعوى؟
تختلف الإجابة بحسب النظام القانوني الذي يحكم العقد والطلبات المراد اتخاذها.
في عقود الإيجار الخاضعة للقانون المدني
تنظم المادة 157 من القانون المدني المطالبة بالتنفيذ أو الفسخ بعد إعذار الطرف الذي أخل بالتزامه، مع مراعاة سلطة المحكمة والظروف التي يحددها القانون.
وإذا تضمن العقد شرطا فاسخا صريحا، فإن المادة 158 تفرق بين الاتفاق على الفسخ التلقائي والإعفاء من الإعذار؛ فوجود الشرط الفاسخ لا يعفي وحده من الإعذار، وإنما يلزم الاتفاق الصريح على هذا الإعفاء. كما توجد حالات قانونية أخرى لا يكون فيها الإعذار لازما، وتراجع بحسب الواقعة.
لذلك، لا يكفي وجود عبارة «يعتبر العقد مفسوخا» للجزم بأن الإنذار غير لازم. يجب فحص البند كاملا، إلى جانب طريقة تنفيذ الطرفين للعقد.
في عقود الإيجار القديم
في الحالات الخاضعة للمادة 18/ب من القانون رقم 136 لسنة 1981، يشترط لطلب الإخلاء بسبب عدم السداد تكليف المستأجر بالوفاء ومراعاة المهلة القانونية، إلى جانب باقي شروط النص.
وقد نصت المادة السابعة من القانون رقم 164 لسنة 2025 على أحكامها مع عدم الإخلال بأسباب الإخلاء المبينة بالمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981.
كما قررت المادة التاسعة إلغاء التشريعات التي حددتها اعتبارا من اليوم التالي لمرور سبعة أعوام على تاريخ العمل بالقانون، مع عدم الإخلال بحكم مادته الثانية. ولذلك لم يقع هذا الإلغاء فور صدور القانون، وتراجع القواعد السارية وقت اتخاذ الإجراء.
ويمكن الرجوع إلى شرح قانون الإيجار القديم وتعديلاته لفهم نطاق هذه الأحكام، دون تطبيقها تلقائيا على عقود الإيجار الخاضعة للقانون المدني.
ما الأوراق المطلوبة لإنذار المستأجر بالسداد؟
جهز للمراجعة ما يتوافر لديك من المستندات التالية:
- عقد الإيجار وملاحقه وأي اتفاق لاحق على تعديل الأجرة.
- ما يثبت صفة من يوجه الإنذار، خاصة عند انتقال الملكية أو وفاة المؤجر.
- إيصالات الأجرة السابقة.
- مستندات التحويلات البنكية أو وسائل السداد المستخدمة.
- بيان بالأشهر المطالب عنها وقيمة كل شهر.
- الإنذارات السابقة وأوراق إعلانها.
- أي إنذارات عرض أجرة أو مستندات إيداع وردت من المستأجر.
- المراسلات المتعلقة بالتأخير أو الإقرار بالمديونية أو طلب المهلة.
- بيانات المستأجر والعنوان الكامل للعين والعناوين الأخرى ذات الصلة.
وإذا كان المحامي سيتولى الإجراء، تحدد معه مستندات التوكيل اللازمة بحسب نطاق العمل المتفق عليه.
الأهم أن تكشف الأوراق بوضوح ما استحق وما سدد وما بقي.
كيف تحسب الأجرة المتأخرة قبل إرسال الإنذار؟
ابدأ بكشف حساب مبسط، ولا تعتمد على الذاكرة أو إجمالي تقريبي.
فإذا كانت الأجرة الشهرية 10,000 جنيه، واستحقت أجرة ثلاثة أشهر، مع سداد 4,000 جنيه ثبت تخصيصها للشهر الأول، يكون الحساب التوضيحي:
| الشهر | الأجرة المستحقة | المسدد | المتبقي |
| الشهر الأول | 10,000 جنيه | 4,000 جنيه | 6,000 جنيه |
| الشهر الثاني | 10,000 جنيه | صفر | 10,000 جنيه |
| الشهر الثالث | 10,000 جنيه | صفر | 10,000 جنيه |
| الإجمالي | 30,000 جنيه | 4,000 جنيه | 26,000 جنيه |
هذا مثال حسابي يفترض ثبوت قيمة الأجرة واستحقاقها وتخصيص السداد على النحو الموضح.
وقبل اعتماد الحساب، راجع:
- هل توجد تحويلات لم تدخل في الكشف؟
- هل استلم المؤجر مبالغ دون إصدار إيصال؟
- هل يوجد مقدم أجرة يخص الفترة المطالب عنها؟
- هل اتفق الطرفان على خصم مبلغ محدد؟
- هل توجد زيادة في الأجرة؟ وما سندها وتاريخ استحقاقها؟
هل تضاف المياه والصيانة والغرامات إلى الأجرة؟
لا تجمع كل المبالغ في رقم واحد تحت مسمى «متأخرات الإيجار» دون مراجعة.
فاستحقاق مبالغ المرافق أو الصيانة أو التعويض الاتفاقي، وطبيعتها القانونية، وأثر إدراجها في التكليف بالوفاء، مسائل تختلف بحسب العقد والقانون المطبق.
والأدق تمييز الأجرة الأصلية عن المطالبات الأخرى، مع بيان سند كل مبلغ. وتزداد أهمية ذلك في التكليف بالوفاء الذي يشترطه القانون قبل طلب الإخلاء؛ لأن المطالبة بمبالغ غير مستحقة تفتح نزاعا حول صحة التكليف.
إجراءات إنذار المستأجر بالسداد على يد محضر
يمر الإجراء بمراجعة المطالبة وإعداد الإنذار، ثم تقديمه للإعلان ومتابعة نتيجته.
1. تحديد صفة المؤجر والقانون المطبق
تراجع صفة من يطالب بالأجرة: هل هو المؤجر الأصلي أم وكيله أم خلفه؟ وهل توجد مستندات أو إخطارات تتعلق بانتقال الحق في اقتضاء الأجرة؟
كما يحدد النظام القانوني للعقد قبل اختيار صيغة الإنذار ومهلته.
2. إعداد الإنذار بالبيانات والمبالغ الصحيحة
تتضمن الصياغة، بحسب الحالة:
- بيانات المنذر والمنذر إليه.
- تاريخ عقد الإيجار ووصف العين.
- الأجرة المستحقة وأساس احتسابها.
- الأشهر المطالب عنها.
- المسدد من تلك الأشهر والمتبقي.
- مطالبة واضحة بالوفاء.
- المهلة المناسبة وسندها، حيث يلزم تحديدها.
- الحقوق التي يتمسك بها المؤجر بما يناسب موقفه.
ولا تضاف عبارات الفسخ أو الإخلاء آليا إلى كل مطالبة؛ لأن الصياغة يجب أن تعبر عن الغرض القانوني المطلوب.
3. تقديم الإنذار إلى قلم المحضرين المختص
يقدم الإنذار لاستكمال إجراءات الإعلان، مع مراجعة العنوان والبيانات اللازمة واتباع الإجراءات المقررة.
4. متابعة الإعلان والحصول على مستنده
لا تنتهي المتابعة بمجرد تسليم الأوراق. يجب معرفة نتيجة الإعلان والحصول على ما يثبت إجراءه أو يوضح سبب تعذره، ثم تحديد ما يلزم لاستكماله.
5. مراجعة ما حدث بعد الإعلان
يسجل أي سداد لاحق، أو اعتراض على الحساب، أو عرض للأجرة، مع الاحتفاظ بمستنداته. وبعد ذلك يحدد الإجراء التالي في ضوء الوضع الجديد.
ما مدة إنذار سداد الإيجار؟
لا توجد مهلة واحدة تطبق على جميع عقود الإيجار.
مهلة التكليف بالوفاء في الإيجار القديم
تنص المادة 18/ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 على مهلة خمسة عشر يوما من تاريخ تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة، بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف، أو بإعلان على يد محضر.
ويراعى عند تطبيق ذلك صحة التكليف والمبلغ المطالب به والإعلان وحساب الميعاد. كما أن انتهاء المهلة دون سداد لا يعني الإخلاء تلقائيا؛ إذ تظل باقي شروط النص وأحكام السداد وتكرار التأخير محل بحث.
المهلة في الإيجار الخاضع للقانون المدني
تراجع بنود العقد والقواعد المنظمة للإعذار والطلب المراد اتخاذه. ولا تنقل مهلة الخمسة عشر يوما المقررة في النظام السابق إلى كل عقد إيجار مدني لمجرد استخدام نموذج يتضمنها.
وفي جميع الأحوال، لا يبدأ الحساب لمجرد كتابة الإنذار أو تسليمه للمكتب؛ بل تراجع واقعة الإعلان وتاريخها والقواعد القانونية لحساب الميعاد.
ماذا لو رفض المستأجر استلام الإنذار؟
رفض الاستلام لا يعني وحده توقف الإجراءات، كما لا يكفي وحده للجزم بصحة الإعلان.
تراجع ورقة الإعلان وما أثبته المحضر، ومدى اتباع الإجراءات المقررة بحسب الواقعة. ويختلف رفض الاستلام عن عدم وجود المستأجر، أو نقص العنوان، أو الإعلان في عنوان لا يصح قانونا استخدامه.
ولهذا، لا تعتمد على عبارة شفهية مثل «المحضر ذهب والمستأجر رفض». اطلب مستند الإعلان وراجعه قبل احتساب المواعيد أو الانتقال إلى إجراء آخر.
هل تكفي رسائل واتساب للمطالبة بالإيجار؟
احتفظ بالمراسلات؛ فهي تساعد في توثيق المطالبات والردود، ومنها ما يتضمن إقرارا بالتأخير أو طلب مهلة.
لكن لا تفترض أن رسالة واتساب تحقق متطلبات كل إنذار أو تكليف بالوفاء. فعندما يشترط القانون شكلا محددا، يجب استيفاؤه، كما تراجع بنود العقد والقواعد القانونية عند تقييم الإعذار.
رتب الرسائل زمنيا مع كشف الحساب، واحتفظ بأصولها وسياق المحادثة، بدلا من الاكتفاء بصور منفصلة يصعب فهم ما سبقها أو تلاها.
ما الأخطاء التي تؤثر في إنذار سداد الأجرة؟
أبرز الأخطاء التي تستحق المراجعة:
- المطالبة بأشهر سبق سدادها.
- إغفال مقدم الأجرة أو الخصومات الثابتة.
- إدراج زيادة دون التحقق من سندها واستحقاقها.
- خلط الأجرة بمطالبات أخرى دون تمييز.
- نسخ مهلة من نموذج يخص نظاما إيجاريا مختلفا.
- الخطأ في بيانات المستأجر أو عنوان الإعلان.
- عدم متابعة نتيجة الإعلان.
- تجاهل إنذار عرض أجرة أو مستند إيداع.
- استلام مبلغ لاحق دون تحديد ما يخصه في الإيصال.
- استخدام صيغة إنهاء عقد بينما المطلوب المطالبة بالسداد.
وأثر الخطأ يختلف بحسب طبيعته والنظام القانوني والطلب الذي يستند إلى الإنذار؛ لذلك تحدد المعالجة بعد مراجعة الورقة والمستندات.
هل تصلح صيغة إنذار سداد أجرة جاهزة لكل عقد؟
النموذج يساعدك على التعرف على شكل الورقة، لكنه لا يحسم:
- مقدار الدين الصحيح.
- القانون المطبق على العقد.
- لزوم الإعذار أو الإعفاء منه.
- المهلة الواجب مراعاتها.
- أثر مقدم الأجرة والتأمين والسداد الجزئي.
- صحة الصفة والعنوان.
- ملاءمة الطلبات الواردة فيه.
ولهذا، تكون مراجعة العقد والحساب أهم من اختيار نموذج بعنوان «أقوى صيغة إنذار». والصيغة المناسبة هي التي تعبر بدقة عن مستندات حالتك والحقوق التي تتمسك بها.
ماذا تفعل إذا سدد المستأجر بعد الإنذار؟
حدث كشف الحساب فور وصول أي مبلغ، واحتفظ بما يثبت تاريخ السداد وقيمته وما خصص له.
إذا كان السداد جزئيا، حدد المتبقي. وإذا قدم المستأجر دليلا على سداد سابق، افحصه قبل الاستمرار في المطالبة بالمبلغ نفسه.
أما أثر السداد على طلب الفسخ أو الإخلاء، فيتوقف على القانون المطبق وصياغة العقد وتوقيت السداد وسلوك الطرفين.
وإذا استمر عدم السداد، يحدد المحامي المسار المناسب للمطالبة المالية أو لاتخاذ الإجراءات المتعلقة بالعقد، ضمن القضايا المدنية وبحسب المستندات المتاحة.
هل يحق للمالك تغيير الأقفال أو قطع المرافق؟
لا تستخدم تغيير الأقفال أو قطع المرافق أو إخراج المنقولات وسيلة لإجبار المستأجر على الدفع أو المغادرة.
إنذار السداد لا يمنح المؤجر سلطة تنفيذ الإخلاء بنفسه. والمطالبة بالأجرة واسترداد العين يسلكان الطريق القانوني المناسب، مع التنفيذ عن طريق الجهات المختصة عند توافر سنده.
أسئلة شائعة عن إنذار المستأجر بسداد الإيجار
بعد كم شهر يجوز إرسال إنذار للمستأجر؟
تراجع أولا مواعيد استحقاق الأجرة وفقا للعقد. ولا توجد قاعدة عامة تلزم جميع الملاك بانتظار ثلاثة أشهر قبل المطالبة؛ لكن توقيت الإنذار وأثره يحددان بحسب العقد والقانون المطبق.
هل يلزم الاستعانة بمحام لإرسال الإنذار؟
الاستعانة بمحام تساعد على مراجعة المبلغ والعقد واختيار الصياغة والإجراء ومتابعة الإعلان، خاصة إذا كان الإنذار سيستخدم تمهيدا لمطالبة قضائية. أما المتطلبات الإجرائية فتحدد بحسب الإجراء المتخذ.
كم تبلغ تكلفة إنذار المستأجر على يد محضر؟
تتحدد التكلفة بحسب الرسوم والمصروفات اللازمة، وعدد الإعلانات، وما يحتاجه الملف من مراجعة ومتابعة، إلى جانب الأتعاب المتفق عليها. اطلب بيانا بنطاق العمل والتكلفة بعد عرض المستندات.
هل يحق للمستأجر خصم الأجرة من التأمين؟
لا يفترض أن مبلغ التأمين بديل تلقائي عن سداد الأجرة. يراجع الغرض منه وشروط استخدامه أو رده وأي اتفاق لاحق بين الطرفين قبل تحديد أثره في الحساب.
هل يجوز المطالبة بالإيجار دون طلب إخلاء المستأجر؟
نعم، يمكن أن يكون هدف المطالبة تحصيل الأجرة مع استمرار العلاقة. ويحدد الطريق الإجرائي المناسب بحسب طبيعة الدين ومستنداته، دون ضرورة الجمع في كل حالة بين المطالبة المالية وطلب الفسخ.
هل يستطيع المستأجر تفادي الإخلاء بسداد المتأخرات أثناء نظر الدعوى؟
تختلف الإجابة بحسب سبب الإخلاء والنظام القانوني المنطبق. ففي الحالة التي تخضع للمادة 18/ب من القانون رقم 136 لسنة 1981، ينص القانون على عدم الحكم بالإخلاء إذا أدى المستأجر، قبل إقفال باب المرافعة، الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية، مع مراعاة الأحكام الخاصة بتكرار التأخير وشروط تطبيقها.
أما في العقود الخاضعة للقانون المدني، فيجب تقييم أثر السداد وفقًا للعقد والقواعد المنظمة للفسخ والإعذار ووقائع النزاع. لذلك، ينبغي مراجعة ملف الدعوى قبل افتراض أن السداد ينهيها أو يمنع جميع طلبات المؤجر.
هل عدم الرد على الإنذار يعتبر إقرارا بالمبلغ؟
مجرد عدم الرد لا يكفي وحده لاعتبار المستأجر مقرا بصحة المبلغ. وإذا تضمنت مراسلاته اعترافا بالدين، تراجع عباراتها ونسبتها إليه ودلالتها على المبلغ والفترة، مع التمييز بين الإقرار القضائي وغير القضائي وقواعد إثبات كل منهما.
خاتمة
إذا كان المستأجر لا يدفع الإيجار، فإن المطالبة الصحيحة تبدأ بفحص العقد وتحديد الأجرة المستحقة ومراجعة ما سدد منها، ثم إعداد الإنذار المناسب واستكمال إعلانه.
وقبل اتخاذ الإجراء، جهز العقد والإيصالات والتحويلات وبيان الأشهر المتأخرة وأي إنذارات سابقة؛ فهذه المستندات تساعد على تحديد المبلغ وتقييم الموقف واختيار الخطوة التالية.
ويقدم مكتب اللواء أحمد غريب للمحاماة والاستشارات القانونية خدمات مراجعة عقود الإيجار ومستندات السداد، وإعداد الإنذارات ومتابعة الإجراءات القانونية بحسب ظروف كل ملف.
إعداد ومراجعة قانونية:
تم إعداد ومراجعة هذا المحتوى من قبل مكتب اللواء أحمد غريب للمحاماة والاستشارات القانونية، بخبرة تزيد عن 25 عامًا، لتوضيح الإجراءات القانونية المتاحة عند امتناع المستأجر عن دفع الإيجار، وحقوق المالك في المطالبة بالمستحقات الإيجارية واتخاذ الإجراءات القانونية اللازمة وفقًا للقوانين المنظمة للعلاقة الإيجارية في مصر.
بيانات التواصل مع مكتب اللواء أحمد غريب للمحاماة:
- مقر الشيخ زايد: الحي الثاني، المجاورة الأولى، المبنى التجاري رقم i3، منطقة الخدمات بقرية ليجاندا، الشيخ زايد.
- مقر القاهرة الجديدة: التجمع الخامس، شارع التسعين الشمالي، مبنى رقم 1 بمجمع خدمات شيل أوت اللوتس.
- الهاتف والواتساب: 01550000020
- البريد الإلكتروني: Info@ghariblawyer.com
- الموقع الإلكتروني: https://ghariblawyer.com/
- التواصل عبر واتساب: https://wa.me/201550000020
