يجوز طلب طرد المستأجر لانتهاء مدة عقد الإيجار إذا انتهت العلاقة الإيجارية فعلا، وامتنع المستأجر عن تسليم الشقة أو المحل، دون وجود تجديد أو سند يجيز استمرار الانتفاع. ولا يشترط أن يكون المستأجر متأخرا في سداد الإيجار حتى تقوم المطالبة بالتسليم بسبب انتهاء المدة.
وتبدأ الخطوة العملية بقراءة بند المدة والتجديد والإخطارات، ثم مراجعة ما حدث قبل انتهاء العقد وبعده: هل أعلن المؤجر عدم رغبته في التجديد؟ هل استلم مبالغ عن فترات لاحقة؟ وهل منح المستأجر مهلة للتسليم أو اتفق معه على استمرار الإيجار؟
يتناول هذا المقال عقود إيجار الأماكن الخاضعة للقانون المدني والقانون رقم 4 لسنة 1996. أما العقود الخاضعة لقوانين الإيجار الاستثنائية، فلها أحكام مختلفة يوضحها مقال قانون الإيجار القديم. ولا يكفي تاريخ تحرير الورقة الأخيرة وحده لتحديد النظام القانوني الذي يحكم العلاقة.
انتهى عقد الإيجار والمستأجر يرفض الخروج: ماذا يفعل المالك؟
يبدأ المؤجر بتجهيز عقد الإيجار وملاحقه، وتحديد تاريخ انتهائه، وفحص شرط التجديد والإخطار قبل اختيار الإجراء القضائي.
وتشمل الخطوات الأساسية:
- التحقق من المدة السارية، بما فيها أي تجديد أو اتفاق لاحق.
- مراجعة الإخطارات المطلوبة وطريقة إعلانها ومواعيدها.
- جمع ما يثبت الاعتراض على استمرار المستأجر وطلب التسليم.
- فحص المبالغ المستلمة والمراسلات بعد انتهاء المدة.
- تحديد المسار المناسب لطلب الطرد والتسليم، وما يستحق من تعويض.
وإذا انتهى العقد فعلا وامتنع المستأجر عن الرد، فإن القانون رقم 165 لسنة 2025 يتيح، في نطاق تطبيقه، طلب أمر بالطرد من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار.
أما تغيير الأقفال أو إخراج المنقولات أو قطع المرافق للضغط على المستأجر، فقد ينشئ نزاعا ومسؤولية على المؤجر، ولا يحل محل إجراءات استرداد العين.
هل ينتهي عقد الإيجار تلقائيا بانتهاء مدته؟
الأصل أن الإيجار المحدد المدة ينتهي بانتهاء المدة المعينة في العقد دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء، وفقا للمادة 598 من القانون المدني.
لكن يجب قراءة العقد كاملا. فقد ينص على تجديده إذا لم يصل إخطار بعدم التجديد قبل موعد معين، أو على استمراره لمدة أخرى، أو على عدم التجديد إلا باتفاق جديد.
ولهذا، فإن وجود تاريخ نهاية لا يحسم وحده كل حالة؛ فقد يؤثر شرط آخر أو اتفاق لاحق في تحديد المدة القائمة.
وإذا كان العقد لا يتجدد إلا باتفاق جديد، فلا تمنح رغبة المستأجر المنفردة في البقاء حقا تلقائيا في الاستمرار. ومع ذلك، يظل التعامل اللاحق بين الطرفين مهما عند بحث حصول تجديد فعلي.
هل يجب إنذار المستأجر قبل انتهاء عقد الإيجار؟
تختلف الإجابة بحسب العقد وحالة العلاقة الإيجارية. ويجب التمييز بين الحالات التالية:
| حالة العقد | متى ينتهي؟ | هل يحتاج إلى تنبيه؟ |
| محدد المدة دون اشتراط تنبيه لإنهائه | بانقضاء مدته في الأصل | لا يلزم لمجرد إعمال المادة 598، مع أهمية إثبات الاعتراض على الاستمرار |
| يتضمن شرط إخطار لمنع التجديد | وفقا لبند المدة والتجديد | تراعى المدة والوسيلة المتفق عليهما |
| تجدد ضمنيا لمدة غير معينة | وفقا لأحكام المادة 563 | يلزم التنبيه بالقواعد والمواعيد المنطبقة |
ولا توجد مهلة واحدة، مثل شهر أو شهرين، تصلح لجميع عقود الإيجار. فالمادة 563 تربط مواعيد التنبيه بنوع العين والفترة المعينة لدفع الأجرة، بينما قد يتضمن العقد تنظيما خاصا يجب فحصه.
ما الذي يجب توضيحه في إخطار عدم التجديد؟
ينبغي أن يحدد الإخطار الأطراف والعقد والعين، وأن يعبر بوضوح عن عدم الرغبة في التجديد وطلب التسليم في الموعد الصحيح.
وتشمل المراجعة أيضا:
- صفة من يوجه الإخطار.
- الشخص المطلوب إعلانه وعنوانه.
- طريقة الإخطار التي يشترطها العقد.
- الميعاد المطلوب للإرسال أو الإعلان أو الوصول، وفقا لصياغة الشرط والقواعد المنطبقة.
- التاريخ الذي يستهدف المؤجر إنهاء العلاقة عنده.
ولا يكفي تاريخ تحرير الإنذار أو إرساله وحده إذا كان الشرط يتطلب وصول الإخطار قبل موعد محدد. لذلك يجب الاحتفاظ بما يثبت الإجراء وتاريخه ونتيجته.
ماذا لو فات موعد إخطار المستأجر بعدم التجديد؟
فوات موعد الإخطار قد يؤدي إلى استمرار العقد وفقا لشرط التجديد، لكنه لا يمنح المستأجر حق البقاء إلى الأبد.
يجب أولا تحديد ما اتفق عليه الطرفان: هل التجديد لمدة أخرى واحدة، أم لمدد متكررة؟ وهل يتطلب منع التجديد إخطارا من أحدهما أم من طرف محدد؟
فإذا نص العقد، على سبيل المثال، على تجديده لمدة مماثلة ما لم يحصل إخطار قبل النهاية بمدة معينة، فإن إرسال إخطار متأخر لا يضمن إنهاءه في التاريخ الذي يريده المؤجر.
والخطوة الصحيحة هي تحديد المدة السارية والموعد والإجراء اللازمين لإنهائها، بدلا من تقديم مطالبة تفترض انتهاء العقد دون معالجة شرط التجديد.
هل بقاء المستأجر بعد انتهاء العقد يعني تجديده ضمنيا؟
مجرد بقاء المستأجر لا يكفي وحده؛ المهم أيضا علم المؤجر وموقفه من الاستمرار وما يكشف عن إرادة الطرفين.
وتنظم المادة 599 من القانون المدني ما يسمى التجديد الضمني: فإذا انتهى الإيجار وبقي المستأجر منتفعا بالعين بعلم المؤجر ودون اعتراض منه، اعتبر الإيجار متجددا بشروطه الأولى، ولكن لمدة غير معينة، وتسري عليه أحكام المادة 563.
والتجديد الضمني إيجار جديد، وليس مجرد امتداد للعقد الأصلي بنفس عدد السنوات. فانتهاء عقد مدته ثلاث سنوات، ثم تحقق التجديد الضمني، لا يعني بذاته بدء ثلاث سنوات أخرى.
ويختلف ذلك عن التجديد التلقائي المنصوص عليه في العقد، الذي يتحدد أثره وفقا لصياغة الشرط، ومدته، والإخطار المطلوب لمنعه.
وتقرر المادة 600 أنه إذا سبق التنبيه بالإخلاء، فلا يفترض التجديد رغم استمرار المستأجر في الانتفاع، ما لم يقم الدليل على العكس.
لذلك، لا يغني الاعتراض السابق عن فحص أي اتفاق أو تعامل لاحق قد يستند إليه المستأجر لإثبات التجديد.
هل استلام الإيجار بعد انتهاء العقد يعتبر تجديدا؟
قبض مبلغ بعد انتهاء العقد لا يحسم وحده حصول التجديد أو عدمه. يجب تحديد سبب المبلغ والفترة التي يغطيها، وقراءة الإيصال مع بقية التعاملات.
ومن الأسئلة المهمة:
- هل المبلغ عن أجرة مستحقة قبل انتهاء العقد؟
- هل يشمل فترة لاحقة للانتهاء؟
- هل وصفه الإيصال بأنه أجرة أو مقابل انتفاع؟
- هل أبدى المؤجر تحفظا واضحا وتمسك بالتسليم؟
- هل اتفق الطرفان على مدة جديدة أو أجرة جديدة؟
- هل توجد رسائل تناقض ما يتمسك به أحدهما؟
فإذا قبض المؤجر متأخرات تخص فترة سابقة على انتهاء العقد، تختلف دلالة ذلك عن قبض مبالغ عن فترات لاحقة مع اتفاق على الاستمرار.
ولا تكفي كتابة عبارة «مقابل انتفاع» وحدها إذا كشفت بقية الوقائع عن اتفاق مختلف. كما لا يصح افتراض أن كل مبلغ مستلم يعني موافقة المؤجر على تجديد العقد.
هل عرض الأجرة وإيداعها يجبران المالك على التجديد؟
العرض والإيداع يتعلقان بالوفاء بالمبالغ وآثاره القانونية، ولا ينشئان وحدهما اتفاقا جديدا على الإيجار.
ويظل تحديد انتهاء العقد أو تجديده مسألة تحتاج إلى فحص مستقل. أما إجراءات الوفاء عند رفض الاستلام، فيتناولها مقال رفض المالك استلام الإيجار والعرض والإيداع.
هل منح المستأجر مهلة للخروج يجدد العقد؟
تتحدد الإجابة من مضمون الاتفاق والوقائع المحيطة به. فالمهلة قد تكون ترتيبا للتسليم، وقد تثير منازعة بشأن استمرار الإيجار إذا كانت عباراتها أو التعاملات اللاحقة تحتمل ذلك.
ولهذا، عند الاتفاق على مهلة، من المهم ضبط:
- تاريخ انتهاء العقد الأصلي.
- الموعد النهائي للتسليم.
- طبيعة المبالغ المستحقة خلال المهلة.
- الحقوق التي يتمسك بها الطرفان.
- ما إذا كان الاتفاق يتضمن تجديدا أو يقتصر على تنظيم الإخلاء.
والمراسلات المقتضبة مثل «خليك لحد ما تلاقي مكان» قد تفتح خلافا كان يمكن تجنبه باتفاق واضح.
ما إجراءات طرد المستأجر بعد انتهاء العقد وفقا للقانون 165 لسنة 2025؟
أضاف القانون رقم 165 لسنة 2025 المادة الثانية مكررا إلى القانون رقم 4 لسنة 1996. ونشر في الجريدة الرسمية بتاريخ 4 أغسطس 2025، وبدأ العمل به اعتبارا من 5 أغسطس 2025.
وألزم النص المستأجر أو خلفه العام أو الخاص، بحسب الأحوال، بإخلاء المكان ورده إلى المالك أو المؤجر في نهاية المدة المبينة بالعقد.
وعند الامتناع، أجاز طلب أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار، مع عدم الإخلال بالتعويض إن كان له مقتض.
ويبدأ إعداد الطلب بفحص:
- خضوع العلاقة لنطاق القانون رقم 4 لسنة 1996 وتعديلاته.
- انتهاء المدة السارية فعلا.
- صفة مقدم الطلب.
- بنود التجديد والإخطار.
- المستندات المتعلقة بالامتناع عن التسليم.
- أي اتفاق أو تعامل لاحق يستند إليه المستأجر.
ولا يعني تقديم الطلب ضمان صدور الأمر؛ فسلامة المسار تبدأ من صحة الوقائع والمستندات التي يقوم عليها.
هل قاضي الأمور الوقتية هو قاضي الأمور المستعجلة؟
الأمر على عريضة ودعوى القضاء المستعجل والدعوى الموضوعية مسارات إجرائية مختلفة، حتى لو كان الهدف العملي هو استرداد العين.
لذلك، لا يكفي وصف الإجراء بأنه «طرد مستعجل» دون تحديد أساسه القانوني وطبيعة الطلب. ويختار المحامي المسار بعد فحص العقد والنزاع والسندات المتاحة.
هل رفع المستأجر دعوى يوقف أمر الطرد؟
أبقى التعديل حق المستأجر أو خلفه في رفع دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة، ونص على أن رفعها لا يترتب عليه وقف أمر قاضي الأمور الوقتية.
لكن ذلك لا يعني إلغاء كل وسائل المنازعة القانونية. فإذا صدر أمر أو بدأ التنفيذ، يجب فحص الإجراء المتاح ومواعيده على ملف الحالة، دون افتراض أن مجرد إقامة دعوى توقف التنفيذ.
ما المستندات المطلوبة لاسترداد العين بعد انتهاء الإيجار؟
جهز المستندات التالية قبل بدء المطالبة:
- أصل عقد الإيجار وملاحقه وتجديداته.
- ما يثبت صفة المالك أو المؤجر أو من يمثله.
- إنذارات عدم التجديد أو الإخلاء وأوراق إعلانها.
- المراسلات المتعلقة بالتجديد أو المهلة أو التسليم.
- إيصالات الأجرة والتحويلات، خاصة ما يتعلق بفترات لاحقة للانتهاء.
- أي اتفاق على مدة جديدة أو تعديل للأجرة.
- محاضر التسليم أو المستندات المتعلقة بحالة العين.
- الأحكام أو الطلبات أو الإعلانات السابقة المرتبطة بالنزاع.
والأفضل ترتيبها زمنيا؛ لأن تاريخ الإخطار أو القبض أو الاتفاق قد يغير تفسير موقف أحد الطرفين.
هل يحق للمالك المطالبة بتعويض عن التأخير في التسليم؟
نعم، متى توافرت شروط الاستحقاق. فالمادة 590 من القانون المدني تلزم المستأجر برد العين عند انتهاء الإيجار، وتلزمه بالتعويض إذا أبقاها تحت يده دون حق، مع مراعاة القيمة الإيجارية للعين وما أصاب المؤجر من ضرر.
لذلك، يجب التمييز بين الأجرة المستحقة أثناء قيام العقد والتعويض عن الاحتفاظ بالعين بعد زوال سند الانتفاع.
ولا توجد مضاعفة تلقائية للأجرة تطبق على كل حالة. ويحتاج تحديد المطالبة إلى فحص العقد والفترة والمبالغ المسددة وأدلة الضرر.
ما الفرق بين الطرد لانتهاء العقد والفسخ لعدم سداد الإيجار؟
تقوم المطالبة هنا على انتهاء مدة الإيجار وعدم وجود تجديد أو سند للبقاء، حتى لو كان المستأجر منتظما في السداد. أما إنهاء العقد بسبب التأخر في الوفاء، فتختلف شروطه وإجراءاته، ويوضحها مقال طرد المستأجر لعدم سداد الإيجار.
أخطاء قد تعطل استرداد العين
- تغيير الأقفال أو قطع المرافق أو إخراج المنقولات بالقوة، بدلا من اتباع الإجراءات القانونية.
- احتساب النهاية من مدة العقد الأولى مع تجاهل التجديدات والملاحق.
- إغفال شرط إخطار سابق على انتهاء المدة.
- إرسال الإخطار بطريقة تخالف الشرط دون فحص أثر ذلك.
- الاعتماد على محادثة مقتطعة وإهمال بقية المراسلات.
- منح مهلة أو استلام مبالغ دون ضبط طبيعتها.
- استخدام صيغة مطالبة بعدم السداد رغم أن أساس الطلب انتهاء المدة.
- افتراض أن إثبات تاريخ العقد يجعله تلقائيا سندا تنفيذيا.
أسئلة شائعة عن طرد المستأجر لانتهاء عقد الإيجار
هل يحق للمالك استرداد الشقة رغم انتظام المستأجر في السداد؟
نعم، إذا انتهت العلاقة الإيجارية فعلا ولم يوجد تجديد أو سند قانوني يجيز البقاء. فالوفاء بالأجرة لا يمنح المستأجر وحده حق الاستمرار بعد انتهاء المدة.
هل شرط «يتجدد تلقائيا» يمنع المالك من استرداد العين؟
لا يمكن تحديد أثر العبارة وحدها دون قراءة بقية البند والعقد. فقد يرتبط التجديد بإخطار سابق أو بمدة معينة أو بشروط أخرى. ويجب تحديد المدة السارية وكيفية إنهائها قبل المطالبة بالتسليم.
هل يكفي إرسال رسالة واتساب بعدم التجديد؟
قد تكون الرسائل ذات دلالة إثباتية، لكن يجب فحص نسبتها ووصولها ومضمونها، وما إذا كان العقد يشترط طريقة معينة للإخطار. لذلك لا يصح افتراض كفايتها في جميع الحالات.
هل أستطيع المطالبة بالتسليم إذا لم يوجد أصل العقد؟
يجب فحص الصور والمراسلات والإقرارات والمستندات المتاحة لتحديد ما يمكن إثباته بشأن العلاقة ومدتها وشروطها. ولا يصح افتراض أن صورة العقد تكفي لكل إجراء أو أن فقد الأصل يسقط الحق تلقائيا.
كم تستغرق إجراءات طرد المستأجر بعد انتهاء العقد؟
لا توجد مدة واحدة تصلح لكل الملفات. تتأثر المدة بالمسار المناسب، واكتمال المستندات، والإعلانات، وطبيعة المنازعة، وإجراءات التنفيذ. وصدور أمر أو حكم لا يعني وحده إتمام التسليم الفعلي.
هل صعوبة العثور على مسكن تمنح المستأجر حق البقاء؟
لا تثبت صعوبة الانتقال بذاتها اتفاقا على التجديد أو حقا مستقلا في الاستمرار. ويجب التمييز بينها وبين مهلة وافق عليها المؤجر أو حق يستند إلى العقد أو القانون.
محامي قضايا إيجارات | مكتب اللواء أحمد غريب للمحاماة والاستشارات القانونية
إذا كنت تبحث عن محامي طرد مستأجر لانتهاء مدة العقد، تبدأ دراسة الملف بالتحقق من انتهاء المدة السارية، وفحص بند التجديد والإخطارات، ومراجعة أي مبالغ أو اتفاقات لاحقة قد تؤثر في حق المطالبة بالتسليم.
ويقدم مكتب اللواء أحمد غريب للمحاماة والاستشارات القانونية خدمات مراجعة هذه المستندات، وإعداد الإخطارات اللازمة، وتحديد المسار القانوني للمطالبة بالطرد والتسليم والتعويض عند استحقاقه.
ويندرج العمل في هذه المنازعات ضمن خدمات القضايا المدنية، مع الاتفاق على نطاق الإجراءات والأتعاب والمصروفات وآلية المتابعة قبل البدء.
ويخدم المكتب العملاء في الشيخ زايد و6 أكتوبر والتجمع الخامس، مع تنسيق موعد الاستشارة وطريقة تقديم المستندات.
لبدء مراجعة الملف، جهز العقد وملاحقه والإخطارات وإيصالات المبالغ المستلمة بعد الانتهاء، وحدد هل انتهت المدة بالفعل أم اقترب موعد الإخطار. تساعد هذه المعلومات على تقييم موقفك وتحديد الخطوة التالية.
إعداد ومراجعة قانونية:
تم إعداد ومراجعة هذا المحتوى من قبل مكتب اللواء أحمد غريب للمحاماة والاستشارات القانونية، بخبرة تزيد عن 25 عامًا، لتوضيح إجراءات طرد المستأجر بعد انتهاء عقد الإيجار، وأحكام التجديد الضمني، وشروط الإخلاء، وحقوق المالك والمستأجر وفقًا للقانون المصري.
بيانات التواصل مع مكتب اللواء أحمد غريب للمحاماة:
- مقر الشيخ زايد: الحي الثاني، المجاورة الأولى، المبنى التجاري رقم i3، منطقة الخدمات بقرية ليجاندا، الشيخ زايد.
- مقر القاهرة الجديدة: التجمع الخامس، شارع التسعين الشمالي، مبنى رقم 1 بمجمع خدمات شيل أوت اللوتس.
- الهاتف والواتساب: 01550000020
- البريد الإلكتروني: Info@ghariblawyer.com
- الموقع الإلكتروني: https://ghariblawyer.com/
- التواصل عبر واتساب: https://wa.me/201550000020
